Правовая инструкция

Некоторые думают, что, воспользовавшись услугами юриста или адвоката, они уберегут себя от потери недвижимости, от аннулирования и расторжения сделки купли-продажи квартиры. Однако данное утверждение ошибочно, и самого понятия «юридическая чистота квартиры» не существует, так как проверить при покупке квартиры можно далеко не всё.

Наличие кредитных обязательств продавца

Конечно, вы можете посмотреть наличие текущих разбирательств с продавцом в судах, например, когда кредиторы судятся с ним, но когда, с кем и на какую сумму он оформлял кредитные обязательства, у вас узнать не получится. Если только вы не попросите продавца предоставить вам его кредитную историю из специального бюро.

Однако и это не будет означать, что он не мог заключить кредитный договор с физическим лицом.

Это важно, поскольку непосредственно связано с банкротством продавца в будущем. Если на момент продажи квартиры у него есть неисполненные обязательства перед кредиторами, то сделка, которую он совершает с вами, вполне возможно в будущем будет признана недействительной и аннулирована финансовым управляющим в процессе о признании банкротом.

Наличие супруги

Есть мнение, что покупать квартиру у неженатого (незамужнего) продавца не стоит, потому что продавец мог скрыть, что он приобретал квартиру в браке. Штампа в паспорте может и не стоять. Собственник заявляет, что не имеет супруги, однако супруга есть, и при продаже квартиры она должна давать свое согласие, но каким-то причинам продавец ввел вас в заблуждение.

Это может привести к печальным последствиям, ибо супруга может оспорить данную сделку. Более того, этим способом пользуются мошенники, наживаясь на покупателе. Супруг продавал квартиру, а после этого объявлялась супруга, которая оспаривала сделку, и данные лица вымогали деньги у покупателей.

Наличие иных наследников

Покупать квартиру, полученную в наследство, – это покупать кота в мешке, потому что вы никогда не будете знать полного круга лиц, могущих иметь право на наследство.

Да, конечно, есть судебная практика, по которой продавец, собственник и наследник сам должен разбираться с иными наследниками. Однако у нас не прецедентное право, и вполне возможно, что то, что сейчас легко проходит суде, в будущем не пройдет.

Вы не сможете ознакомиться с наследственным делом, потому что есть нотариальная тайна, вы никогда не будете знать, какие еще дети могут быть и могут иметь право на квартиру.

Один из примеров – сын находился в командировке за границей, а после прибытия восстановил срок принятия наследства, как пропущенный по уважительной причине. За время пропущенного срока другой сын оформил квартиру на себя и продал ее.

Законность приобретения квартиры продавцом

Поскольку вы не участвовали в сделке, по которой продавец получил в собственность данную квартиру, вы не можете знать, заплатил ли он за нее деньги, добросовестно ли он приобрел ее; не был ли введен заблуждение предыдущий продавец квартиры, по своей ли воле он заключил договор купли-продажи, а может это была кабальная сделка.

Если та сделка, по которой продавец купил квартиру, прошла с нарушением закона, то она может быть аннулирована в будущем, признана судом недействительной, а значит, есть риск лишиться квартиры.

Наличие действующего договора аренды

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость не прекращает договор аренды. Договор аренды мог быть и не зарегистрирован, а вы не узнаете о нем.

Вы, конечно, заказали выписку из Росреестра, но там никаких данных о договоре аренды нет, просто стороны не отнесли его на регистрацию, а фактически он заключен.

Это означает, что вы не можете пользоваться квартирой, потому что в ней будет жить арендатор, пока не закончится договор аренды.

Максимальный срок аренды между физическими лицами в отношении квартиры может быть 5 лет, то есть на 5 лет квартира фактически может быть у вас изъята.

'Источник